1. 收益現(xiàn)值法原理

收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折成現(xiàn)值,，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

收益現(xiàn)值法又稱收益還原法,、收益資本金化法,，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法,。從資產(chǎn)購(gòu)買者的角度出發(fā),，購(gòu)買一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。收益現(xiàn)值法對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的實(shí)質(zhì)：將資產(chǎn)未來(lái)收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)現(xiàn)值,，而將其現(xiàn)值作為待評(píng)估資產(chǎn)的重估價(jià)值。收益現(xiàn)值法的基本理論公式可表述為：資產(chǎn)的重估價(jià)值=該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值之和,。

2. 收益現(xiàn)值法基本公式

凈現(xiàn)值（Net Present Value）是一項(xiàng)投資所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值,。凈現(xiàn)值法是評(píng)價(jià)投資方案的一種方法。該方法利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值,，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案,。凈現(xiàn)值為正值,，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值,，投資方案就是不可接受的,。凈現(xiàn)值越大,，投資方案越好,。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡(jiǎn)便的投資方案評(píng)價(jià)方法。凈現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：

　　凈現(xiàn)值=未來(lái)報(bào)酬總現(xiàn)值-建設(shè)投資總額

　　NPV=∑It /（1 R）-∑Ot /（1 R）

　　式中：NPV-凈現(xiàn)值,；It-第t年的現(xiàn)金流入量,；Ot-第t年的現(xiàn)金流出量；R-折現(xiàn)率,；n-投資項(xiàng)目的壽命周期

3. 收益現(xiàn)值法的意義

收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。

　　收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場(chǎng)價(jià)格,，是剩余價(jià)值的本金化,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,、投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益,。在正常的經(jīng)營(yíng)條件下，投資者欲獲得更多的收益,，就必須在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率,。投資越多資產(chǎn)價(jià)值就越大,，反之越小。從本金運(yùn)動(dòng)的目的看,，本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的,，投入一定量的本金，可獲得—定量的收益,，反之,，根據(jù)一定量的收益,，也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。

4. 收益現(xiàn)值法簡(jiǎn)介

　　收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益,，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法,。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等,。

　　此方法,，國(guó)外用的最普遍，在國(guó)內(nèi)也是技術(shù)型資產(chǎn)評(píng)估的主要方法。它的出發(fā)點(diǎn)是資產(chǎn)的價(jià)值由使用所產(chǎn)生的效益大小決定,，不考慮其成本,。

　　使用收益法的前提條件是：

　　l 要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來(lái)獲利能力,、凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量,；

　　l 能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率,。對(duì)于收益可以量化的機(jī)器設(shè)備，可用收益法評(píng)估,，如生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等,。

　　收益法的優(yōu)點(diǎn)在于它可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素,，并且,，由于是用未來(lái)收益來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值,，其結(jié)果較容易被投資者所接受,。其局限性是,，大多數(shù)設(shè)備因?yàn)樗A(yù)測(cè)的現(xiàn)金流量是由包括房屋,、機(jī)器設(shè)備在內(nèi)的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn),、土地、無(wú)形資產(chǎn)等整體資產(chǎn)帶來(lái)的,，很難量化到單臺(tái)機(jī)器設(shè)備上。預(yù)測(cè)未來(lái)收益和確定折現(xiàn)率的主觀因素較大,，兩者直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可信性,。

　　在運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí),，應(yīng)注意其收益期限不能是無(wú)限期；要考慮設(shè)備的技術(shù)含量,、技術(shù)進(jìn)步是否有提前淘汰被評(píng)估設(shè)備的可能性,。稍有疏乎即將帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),。鑒于以上受到收益預(yù)測(cè)的限制等因素,，故在評(píng)估工作中,，收益法多作為一種補(bǔ)充法,，用來(lái)確定設(shè)備的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，同時(shí)用來(lái)分析企業(yè)是否存在無(wú)形資產(chǎn),。

5. 收益現(xiàn)值法例題

費(fèi)用現(xiàn)值是指用凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)投資方案的經(jīng)濟(jì)效果,，要求用貨幣單位計(jì)算項(xiàng)目的收益，如銷售收入額,、成本節(jié)約額等等,。

但是有些項(xiàng)目的收益難以用貨幣直接計(jì)算，如安全保障,、環(huán)境保護(hù),、勞動(dòng)條件改善等等。

對(duì)于這類項(xiàng)目,，若各備選方案能夠滿足相同的需要,，則只需比較它們的投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

一個(gè)工程初期一次投入位500萬(wàn),，年?duì)I運(yùn)費(fèi)用160萬(wàn),，第十年末再投入500萬(wàn)后，年?duì)I運(yùn)費(fèi)用120萬(wàn),，資金年利率為6%,。

這個(gè)題目年?duì)I運(yùn)費(fèi)用發(fā)生改變，把它變成現(xiàn)值,。

6. 收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?

（1）npv法的優(yōu)點(diǎn)：

①考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值,；

②考慮了全過(guò)程的凈現(xiàn)金流量,；

③考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）npv法的缺點(diǎn)：

①凈現(xiàn)金流量測(cè)量和確定折現(xiàn)率比較困難,；

②不能反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平,，取決于對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期；

③當(dāng)互斥項(xiàng)目投資額不等,，或者效益期限不同時(shí),，僅用凈現(xiàn)值法難以確定其優(yōu)劣。

7. 收益現(xiàn)值法的計(jì)算公式

一,、概念不同

成本法：是指在被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置成本的基礎(chǔ)上,，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法,。

收益法：是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

二,、基本原理

成本法：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本–實(shí)體性貶值–功能性貶值–經(jīng)濟(jì)性貶值

收益法：是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益并將其折現(xiàn)，以各年收益折現(xiàn)值之和作為資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,。

三．資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度

成本法：是以重置成本作為資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)尺度,。

收益法：是以資產(chǎn)未來(lái)收益的折現(xiàn)值作為計(jì)價(jià)尺度。

四．前提條件

成本法：

1,、被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征,、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有

可比性；

2,、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料,。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重置成本的計(jì)算,、成新率的計(jì)算等,，要求這些歷史資料可以收集；

3,、形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的,；

4、被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的,。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用

并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益,。

收益法：

1、被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量,。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系,。

2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量,。

3,、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè),。

五、適用范圍

成本法：適用范圍最為廣泛,，原則上說(shuō),，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用,。

具體而言,，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)

參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估,。

收益法：一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估,，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊

資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng),、中外合作,、中外合資、兼并,、重組,、分立、合并均可以采用收益法,。此外,，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法,。

8. 收益現(xiàn)值法的定義是什么?其適用范圍如何?

資產(chǎn)評(píng)估方法主要是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)所釆用的計(jì)算方法,。包括收益現(xiàn)值法，重置成本法,，現(xiàn)行市價(jià)法,，清算價(jià)格法等等。

9. 收益現(xiàn)值法的適用范圍

收益法(income approach,，income capitalization approach ),，也稱收益資本化法、收益還原法,，是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一,。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,，然后利用報(bào)酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。收益法適用的前提條件：

1,、被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量,。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系,。

2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量,。

3,、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。擴(kuò)展資料：凈收益每年不變收益為有限年期的公式：（V：房地產(chǎn)價(jià)格,，a：房地產(chǎn)年凈收益,，r：折現(xiàn)率，n：剩余收益年期）

10. 收益現(xiàn)值法基本原理

1,、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法的優(yōu)點(diǎn)

（1）能夠真實(shí)準(zhǔn)確反映企業(yè)中無(wú)形資產(chǎn)的資本化價(jià)值,。

（2）與企業(yè)的投資決策相結(jié)合，應(yīng)用收益評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值,，易為買賣雙方所接受

2,、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法的缺點(diǎn)

（1）無(wú)形資產(chǎn)收益法使用過(guò)程中未來(lái)增量純收益的預(yù)測(cè)容易受評(píng)估人員個(gè)人主觀判斷的影響和不可預(yù)見(jiàn)的影響。

（2）容易過(guò)高地估計(jì)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,，低估無(wú)形資產(chǎn)所依附的載體的價(jià)值,。

因此，使用收益法做無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估時(shí),，要求對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的歷史業(yè)績(jī),、現(xiàn)行結(jié)構(gòu)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)做出深入分析。這除了評(píng)估人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和能力外,，還要求有相應(yīng)的信息、資料系統(tǒng)的支持,。在所有方面都完備以后,，還要求評(píng)估人員有認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。,。

11. 收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法

收益現(xiàn)值法

1,、 靜態(tài)收益現(xiàn)值法

企業(yè)或資產(chǎn)重估價(jià)值=按靜態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額/社會(huì)基準(zhǔn)收益率

按靜態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=預(yù)期年限內(nèi)收益之和/預(yù)期年數(shù)

2、 動(dòng)態(tài)收益現(xiàn)值法

企業(yè)或資產(chǎn)重估價(jià)值=按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)(或資產(chǎn))年收益現(xiàn)值/社會(huì)基準(zhǔn)收益率

=按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)(或資產(chǎn))年收益現(xiàn)值額/(定期存款利率或長(zhǎng)期國(guó)庫(kù)券利率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)利率

按動(dòng)態(tài)計(jì)算的企業(yè)或資產(chǎn)年收益現(xiàn)值額=[∑(企業(yè)或資產(chǎn)各年收益額×整體現(xiàn)值系數(shù))]×投資回收系數(shù)

評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)值=評(píng)估資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值-按重量?jī)r(jià)值計(jì)算的折舊

按重量?jī)r(jià)值計(jì)算的折舊=該資產(chǎn)評(píng)估有形損耗+功能性貶值+經(jīng)濟(jì)性貶值